Как да се договарят такси за CAM в търговски лизинг

Колкото по-голямо е търговското пространство, което наемате, толкова по-вероятно е да можете да договаряте такси за CAM (Обща поддръжка) и всички свързани административни такси. Въпреки това, без значение колко малко пространство, никога не приемайте условията на лизинг, без да поискате по-добра сделка.

В предупредително изявление за трудността да се проникне в индустрията на търговските недвижими имоти, Списание CFO репортерът Лора Демарс ясно посочва, че дори специалистите в областта на недвижимите имоти трудно могат да разберат сложността на таксите за CAM; "Сложността на индустрията прави трудно да се проникне в …"

„Например в търговските центрове наемателите обикновено плащат за поддържането на сградата чрез такса за поддръжка на обща площ (CAM). Докато финансовият директор на фирма за управление на имоти не управлява директно наемателите, той все още трябва да разбере как тези такси се събират… по-важно, тъй като големите търговци често оспорват таксите за CAM или плащат само процент… CFO трябва да знае как да отчитат разликата или CAM пропуските. "

Преди да се опитате да преговаряте за CAM или административни такси, бъдете сигурни, че разбирате какви са те. Ако таксите за CAM са сложен въпрос за финансовите директори, по-добре се подгответе!

Такси за индустриален стандарт CAM

Тъй като състоянието на някои общи части има пряко въздействие върху наемателите, таксите, свързани с разходите за поддръжка и ремонт на коридори, асансьори, стълбища, лобита и тоалетни с обща площ, са доста стандартни в таксите за CAM. Също така обикновено се оценяват на наемателите в CAM такси, свързани с поддръжката на паркинга (включително осветление и озеленяване) и тротоарите.

Съвети за договаряне на стандартни такси за CAM

Ако видът на таксите, които ви се иска да платите, не подлежи на договаряне, уверете се, че вашият лизинг ви позволява да прегледате сметките на наемодателя. Бизнесът е бизнес, а това не трябва да се разглежда като недоверие към наемодателя или към нещо лично, а плащането на непознати такси просто добросъвестно не е добър бизнес. Изискването на декларация най-малкото, че наемодателят трябва да предостави документация (отчетност) за всички такси, е единственият начин да се гарантира, че се заплаща справедливо.

Също така трябва да преговаряте за това колко такси за CAM могат да се увеличават всяка година, като поставите максимална сума или процент. Тази „горна граница“ трябва да бъде посочена отделно от всички други увеличения на наемите.

Административни такси за операции и управление (O&M)

Ако вашият лизинг изисква от вас да плащате CAM такси за всякакви оперативни или управленски разходи - незабавно възразите срещу такива разходи. Ако наемодателят настоява, поискайте да видите списък (доказателство) за тези разходи и как е изчислен вашият дял. Тези такси може и да не се наричат ​​CAM такси, а “Административни такси”. Административните такси все още са CAM такси - наемодателят се опитва да ви накара да направите своя принос към собствените му разходи. Административните такси обикновено се основават на процент от общите разходи за CAM.

Съвети за договаряне на административни такси за O&M

Повечето наематели ще се противопоставят на оперативните и управленските такси, тъй като собственикът на имота вече взема приходи от наема, който се начислява дори без такси за CAM. Ако таксата ви включва заплати за управленски или административен персонал (на място или извън нея), разходи за застраховка за отговорност (ще трябва да платите за собствената си застраховка за отговорност - собственикът на жилището ще изисква това, преди да можете да се придвижите), реклама и други промоционални дейности, професионални услуги като правни или счетоводни услуги, опитайте се да преговаряте за тези от лизинга.

Според Рози Рийс, "Бойните над CAM такси" Списание за търговия на дребно; „Насърчените наематели ще намалят процента (който варира от 25% до 5%) и ще изключат от изчислението разходите, които не са свързани с поддръжката (например данъци, застраховки, комунални услуги).”

Rees също така смята, че разходите за поддръжка и ремонт, свързани със сградите (т.е. покриви, фундаменти на сгради и външни стени), не трябва да бъдат поглъщани от наемателите, тъй като това не са общи площи, използвани от наемателите или техните клиенти. Рийс точно посочва; - Наемодателят вече получава доход от тези сгради под формата на наем. Всички разходи по поддръжката и замяната им трябва да бъдат заплатени от наемодателя от приходите от наем."

Източници:

Рози Рийс. Магазин за търговия на дребно онлайн. "Битката за CAM такси." 1 септември 1999.

Лора Демарс. Списание CFO. "Истинската сделка". Август 2007.