Фактор на натоварване в търговски лизинг и как да го изчислим

"Коефициент на натоварване" е термин, който се отнася до метода за изчисляване на общите месечни разходи за наем на търговски наемател. Той комбинира използваеми квадратни метра в допълнение към процент от квадратните фута на общите части, от които се очаква наемателят да се възползва. Това понякога се нарича фактор "добавка" или фактор "обща област".

Какво се счита за общи области

Общите части могат да включват тоалетни, фоайета, асансьори, стълбищни клетки и общи коридори. Те са области, в които клиентите, клиентите и служителите на търговския наемател могат да имат достъп и да се очаква да ги използват.

Използваеми квадратни крака при изчисляване на фактора на натоварване

Изчисленията на коефициента на натоварване започват с идентифициране на разликата между използваемите и подлежащите на отдаване под наем квадратни метра. Използваеми квадратни крака определя областта, която вие и вашият бизнес всъщност и единствено сте в състояние да заемате. Други наематели нямат достъп до това пространство. Това е вашият магазин, офисът ви, местоположението ви.

Ако наемете място в магазина, което е 25 x 20, имате 500 квадратни метра използваемо пространство. Това е вашата област и вашият бизнес вероятно може да се възползва от всичко това. Ако оставите един ъгъл на това пространство празен, това е вашият избор, но вие бих могъл използвайте това пространство, ако искате, така че допринася за вашите използваеми квадратни метра.

Вие и други, свързани с вашия бизнес, можете да ползвате и общите части - тоалетните, фоайето, асансьорите, коридорите и стълбищните клетки - но те не са част от използваемите ви квадратни крака, защото не са изключително вашите.

Може да съществува изключение, ако използваемите ви квадратни метра са разделени на отделни стаи или на отделни етажи. В този случай всеки начин на достъп, който ги свързва, ще допринесе за използването на квадратни фута. Те не са общи части, защото други наематели и / или собственици не ги използват.

Квадратни крака, които могат да се наемат при изчисляване на фактора на натоварване

Сега, след като сте идентифицирали използваемите квадратни метра, можете да изчислите квадратен метър, който можете да наемете, като добавите процент от общите части, които използвате и вие и / или вашите клиенти. Процентът обикновено се определя от собственика или собственика на имота и се основава до известна степен на използваемия квадрат в сравнение с общия квадратен метър на сградата.

Може да имате място за преговори тук. Няма унифициран процент, въпреки че обикновено не е по-висок от 15%. Тя може да зависи от това дали наемате пространство в район с много други търговски наематели, като например мол. Ако вашите клиенти и клиенти също използват голям паркинг, това може да увеличи процента.

Изчисляване на фактора на натоварване

Започнете с общия квадратен метър на площта на цялата сграда. Сега извадете квадратните кадри от общите части. Остават ви полезни квадратни кадри, поне ако отдадете цялата сграда, а не място в търговски център или търговски център. Разделете общото пространство на използваемите квадратни кадри, за да стигнете до коефициента на натоварване.

Ако вашите изчисления достигнат 20%, а наемодателят предлага 15%, вероятно имате добра сделка. Ако достигнете цифра от 10% и наемодателят иска 15%, може да искате да преговаряте или да привлечете помощта на специалист по недвижими имоти, за да го направите.

Също така ще искате да отбележите дали коефициентът на натоварване може да се регулира във вашия лизинг, подлежащ на преизчисляване при подновяване. Да управляваш успешен бизнес е всичко за планирането. Ако бизнесът не се развива и вие сте изправени пред значително увеличение на коефициента на натоварване през следващата година, това може да бъде катастрофално. Търговските лизинги са идеално дългосрочни. Не искате да премествате предприятието си.