Изчисляване на търговски лизинг с формула за квадратни фута

Търговските лизинги не се изчисляват като жилищни лизинги. Жилищните лизинги могат да включват общия квадратен метър на жилището, но наемът не се основава на квадратни фута. Месечните наеми за жилищни имоти до голяма степен се определят от сравнителните наеми в района. В търговските недвижими имоти месечният наем се изчислява по различни сложни начини, като се използват няколко вида квадратни метри.

Измерванията, използвани при определянето на наемите за търговски площи, се основават на насоките, определени от Международната асоциация на собствениците на сгради и мениджъри (BOMA) и се считат за индустриален стандарт в Съединените щати.

Много търговски лизинги използват BOMA стандартите и начисляват месечен наем на база „квадратен метър под наем“, а не на „квадратен метър“. Това е важно да се разбере, защото ако сте посочили цена от $ 1,25 на използваем квадратен фут, това може да бъде това, което всъщност плащате за всеки месец.

Квадратни крака, които могат да се наемат

Използваеми квадратни метра е броят на квадратните метра, които наемателят заема. Но има и други части на сградата, от които всички наематели използват или се възползват. Тези части са известни като общи части и включват коридори, стълбищни клетки, асансьори и фоайета.

Размерът на квадратните метра за общи пространства е разделен между всички наематели на пропорционална основа. Всеки наемател заплаща част от разходите на наемодателя за тези общи части. Когато тези такси се добавят към използваемите квадратни метра, резултатът се нарича "квадратен метър под наем".

За да направим нещата още по-объркващи, тази практика на добавяне на разходи за обща площ към използваеми квадратни метра се нарича "коефициент на натоварване". Разходите за фактор на натоварване обикновено се увеличават всяка година с темп, отделен от увеличението на наема за използваеми квадратни метра. Това означава, че може да се наложи да договаряте две увеличения на наемите всяка година: един за коефициент на натоварване и един за използваем квадратен наем под наем.

Пример за изчисляване на квадратен фута под наем

Да кажем, че офисът, който наемате, е физически 500 кв. Фута (използваемите квадратни фута) на цена от 1,25 долара за квадратен фут. Вашият полезен наем на квадратен фут ще бъде $ 625 на месец (500 SF x $ 1.25). Въпреки това, вашата част от общата площ добавя още 100 квадратни метра. Вашият наем ще бъде изчислен въз основа на 600 квадратни метра, а не на 500, които ще заемате.

Някои наемодатели определят еднократната ставка за двата квадратни метра, които могат да се използват, и частта от общата площ в един номер (това обикновено е несправедливо към наемателя), но повечето таксуват различен размер на квадратен метър за използваеми квадратни метра и за вноски за обща площ под наем.

Поискайте разбивка на използваемите разходи срещу разходите за квадрати за наемане

Преди да видите дори място, не забравяйте да попитате по телефона какво тарифа се таксува за използваеми квадратни метра и за квадратен метър под наем, тъй като това прави голяма разлика в общия месечен наем. И помнете, ако някой ви каже, че мястото е "1500 квадратни метра под наем", действителният (използваем) размер на пространството ще бъде по-малък.

За да можете да видите имот, някои хазяи просто ще ви кажат цената на квадратен метър, но ще цитират квадратен метър под наем. Тази измамна практика прави пространството да изглежда по-голямо и по-евтино, отколкото е. След това, когато се появи, ще намерите място, което звучи чудесно по телефона всъщност е извън вашия ценови диапазон и по-малки, отколкото си мислехте.

Докато повечето брокери са честни относно разкриването на истинските общи разходи за наеми по телефона, те все още са склонни да заявяват размера на пространството като подлежащи на наемане крака, а не като използваеми крака. Но сега сте достатъчно умен, за да знаете точно какво да попитате недвижимия имот.

Следващата таблица сравнява трите вида изчисления на квадратни фута, използвани в търговски лизинг. Някои лизинг просто зарежда с използваем квадратен фут, докато други добавят процент от общата площ към използваемия квадратен метър, за да начисли това, което се нарича квадратен метър под наем.

Изчисления на квадратен фут

Определения на квадратни фута (SF)
термин	дефиниция
Използваеми квадратни крака	СФ на пространството, действително заето от наемателя.
Квадратни крака, които могат да се наемат	Приложимо СФ +% от ОГ на общите зони.
Бруто квадратни крака	Общо SF на цялата сграда.

резюме

Използваемите квадратни метра са действителният размер на пространството, което ще заемате. Подлежащите на отдаване под наем квадратен метър винаги е по-голям, защото включва използваеми квадратни метра плюс допълнителен брой квадратни метра от общите части, които няма да заемате физически.

Подлежащото на отдаване под наем пространство с коефициента на натоварване е цената, която искате да знаете, защото за това ще плащате. Цената на квадратен метър за използваеми квадратни метра е само част от това, което ще плащате всеки месец.