Търговско изгонване за просрочване на наема

Ако имате наемател, който наема търговско пространство от вас, който не е платил наема си, или които са нарушили условията си за лизинг, може да поискате да ги извадите. Изгонването трябва да се разглежда като второстепенна стъпка след направени са и други разумни усилия за разрешаване на проблеми с наемателите.

Изгонването за неплащане на наем трябва да бъде бизнес решение

Всички собственици на предприятия могат да бъдат обект на проблеми с паричния поток от време на време, но ако вашият наемател е или неспособен да плати наема, или не желае да работи с вас, за да получи текущи плащания за наем, не можете просто да смените ключалките на вратите им и задръжте техния бизнес заложник - трябва да преминете през определени стъпки, за да ги накарате законно да изгонят.

Преди да решите да изгоните наемателя си, помислете за бизнес аспектите. Колко време ще ви отнеме да наемете имота отново? Ще трябва ли да вложите много пари за ремонт? Дали наемателят има моментни финансови проблеми или е малко вероятно някога да получи и да остане актуален по отношение на наема си? Ще трябва ли да отидете в съда?

След като сте решили правилния избор е да изгоните наемател, колкото по-скоро започнете процеса, толкова по-добре. Всеки ден, когато не можете да наемете отново мястото, е друг ден, когато губите пари от имота и още една нощ на загубен сън, притеснявайки се за неща.

Вероятно се нуждаете от адвокат

За да изгони търговски наемател за неплащане на наема, трябва да сте запознати със закона или да наемете адвокат, който да ви помогне да подадете заповед за извеждане. Начинът, по който се процедирате, също може да бъде повлиян от това дали бизнесът е корпорация, партньорство или лизингът е гарантиран лично от собственика на бизнеса.

Адвокатът, който наемате, трябва активно да практикува търговско право и за предпочитане да се специализира в търговски бизнес сделки. Формите, законите и процесите за изваждане на жилищен наемател не са същите като тези за извеждане на търговски наемател.

Някои адвокати начисляват фиксирана такса, други - на час, но повечето също ще ви таксуват за съдебни разноски, такси за подаване на документи и дори време, прекарано по телефона с адвоката и разходите за копиране на пощенски и документи. За да избегнете скритите разходи, не забравяйте да попитате за всички такси, които можете да направите, преди да запазите адвокат.

Изтласкването на търговски наемател отнема време и често е скъпо. Ще имате по-лесен начин да докажете, че наемателят има просрочени плащания (дължи ви пари), отколкото ще искате за друго нарушение на договора за наем. Но във всички случаи, когато изваждате наемател, тежестта на доказване е върху вас, за да покажете, че имате основателна причина да заредите наемателя.

Някои от специалните права на наематели, предвидени от закона за жилищни наематели, не се предоставят на търговските наематели. Бизнес наемателите са далеч по-уязвими от злоупотребите с хазяини, отколкото жилищните наематели, но това не означава, че като собственик на имоти можете да нарушите законите във вашата държава.

Ако Вашият наемател е подал несъстоятелност

Въпреки че през 2005 г. федералните закони за банкрут на федерални търговци се променят в полза на наемодателя, отделните държавни закони все още могат да повлияят на изваждането на търговски наемател за неплащане на наема.

Ако наемател вече е обявил несъстоятелност преди наемодателя да се опита да изгони за неплащане на наем, автоматичният престой в полза на наемателя ще попречи на наемодателя да даде на наемателя предизвестие за прекратяване или да започне процес на извеждане.

Въпреки това, наемодателят все още може да продължи с изваждането, като поиска от федералния съд по несъстоятелността да вдигне престоя. В повечето случаи съдията ще вдигне престоя, защото договорът за наем няма ефект върху стойността на имота на наемателя.

Ако наемателят подаде несъстоятелност след започването на процеса на изгонване, федералният закон е на страната на наемодателя. Въпреки това, няколко държави позволяват на наемателя 30 дни от решението за изваждане да излекува дълга.

Изтеглянето на наемател, който вече е обявил несъстоятелност, или който е подал молба за обявяване в несъстоятелност след започване на процеса на извеждане, може да бъде сложно. Някои закони позволяват на търговските наематели да спрат процеса на изгонване, когато съдът по несъстоятелност участва, и в такива случаи е почти винаги най-добре да наемете адвокат.

Стъпки, свързани с изгонването за неплащане на наем

Дайте известие за неизпълнение: Дори ако вашият лизинг не изисква от вас да го правите, винаги изпращайте на наемателя известие за неизпълнение (Известие за изгонване), посочващо, че наемът е просрочен и ще продължите с изваждането, ако наемът не бъде изплатен изцяло в рамките на определен период от време (това може да е времевата рамка, посочена в лизинговото споразумение, или по-дълга дата, за която сте избрали да дадете повече време на наемателя да плати.)

Не приемайте частично плащане: Според адвокатите на Минесота, Jacob C. Hendricks, и Jon L. Farnsworth предупреждават: "Наемодателите могат неумишлено да простят нарушение и да бъдат изключени от изгонването на наематели, ако се приеме частично плащане на наема. при прекратяване на договора за наем и без друго писмено споразумение може да бъде изключено събирането на бъдещия наем от наемателя."

Започнете съдебния процес: След като датата, която сте дали на наемателя да плати изцяло, е изтекъл, вашият адвокат ще служи на наемателя с официално известие за извеждане и ще подаде до съда да насрочи изслушване за извеждане.

Съдията може да постанови, че наемателят трябва незабавно да освободи имота или да им даде няколко дни. Съдията също така вероятно ще управлява и дава на наемателя възможността за погасяване на дълг на наема с течение на времето. Наемателят може също да бъде финансово отговорен за бъдещи загуби от наем, докато имотът не бъде нает отново.

Във всички случаи, когато сте изправени пред изгонване на иначе добър наемател за неплащане на наема, е разумно да се помисли за вероятността наемателят да бъде уловен от техния наем. Ако смятате, че наемателят може да работи с тях. Ако не сте сигурни, не сте в състояние или не желаете да поемете този риск, започнете незабавно процеса на изгонване.Вие ще си правите услуга, а наемателят, защото колкото по-скоро можете да наемете имота на някой друг, толкова печелите пари, а наемателят ще бъде отговорен за по-малко "загуба на бъдещ наем".